2017年 10月 18日 星期三    English   
多伦多楼花投资的风险分析

任何投资都是有风险的,风险越大,收益可能越大,就是把钱存在银行里,也存在着因为通货膨胀而购买力下降的风险.楼花投资也是有风险的,楼花投资的风险在以下几个方面:

1.  经济的不确定性

房地产市场作为整个国民经济的地一个重要组成部分,对整个经济形势有着很大的影响,同时整个国家的经济状况,对房地产市场又有很大的影响,对于我们所处的加拿大这个国家来说,产业结构比较简单,以农林,资源,制造业为主,经济上对美国的依存度较高,特别是是安省,魁省是制造业中心,对美国的依存度更高,随着石油价钱的上涨和加元的坚挺,对安省,魁省的制造业打击比较大,直接影响了安省,魁省的经济.多伦多作为加拿大最大的城市,每年接受接近一半的新移民,移民对多伦多房地产的贡献非常大,但是联邦的移民政策多变,不同的政党上台,移民政策可能不一样,甚至是同一个政党在台,在不同的时间里,移民政策也不一样,这样都增加了经济的不确定.所以我们经常发现以下情况今天A银行某专家预测楼市要跌XX%,明天B投资分析机构某专家预测楼市要涨也不知道他们是怎么算出来了,反正他们是不会为自己的预测负什么责任的,我们根据专家预测做出的决策,是我们自己必须100%负责的.对于HIGH RISECONDO 楼花来说,从预售到交付使用整个过程可能长达3-5,有的楼盘甚至因为各种原因整个过程可能长达5,6,这期间,房地产市场可能发生比较大的变化,交楼的时候,房市欣欣向荣,开发商,投资者赚个盘满钵满,皆大欢喜,如果那时房市不好,投资者就要做好中长期持有的打算,先把单位租出去,等市场转暖时再出手.

2. 政策和法律变化的风险

加拿大三级政府的法律法规的变化,都可能会影响房地产市场,继而影响你的CONDO的价值.从联邦层面讲,联邦法律对外国人拥有加拿大房产的规定可能会发生变化,从安省层面上说,安省的土地使用政策可能会变化,比如说对某些地区的发展作限制,这样会使这些地区的可使用土地的面积减少,土地价值上升,安省引入的HST,增加安省新屋买家的负担,CONDO 的业主来说,管理费的支出又增加了,在市政层面,地税可能上升,还有可能突然增加土地转让税,最明显的例子的前市长DAVID  MILLER增加的多伦多的土地转让税,增加了多市房子买家的负担.

3. 罢工的风险

在加拿大,罢工不是什么新鲜事,这不前几天图书馆的员工又罢工了,再远一点有YORK 区公交司机的罢工,TTC 的罢工,小规模的罢工更是多如牛毛,2009年的多伦多市政工人的罢工不仅导致全城垃圾成堆,而且很多楼盘的动工的PERMIT 和入住的CERTIFICATE 不能够及时发出,影响的最后的交房时间.

4. 质量的风险

多伦多大大小小的开发商不少,有的开放商有自己的施工队伍,比如说TRIDEL,这样的名牌的大开发商盖的大楼质量会稳定一点,有的公司没有自己的施工队伍,在不同的项目找不同的施工队伍,由不同的项目经理管理,这就可能造成质量的差别,不过尽管质量有差别,但是它们都会达到安省的BUILDING  CODE,  FIRE  CODE的要求.关于质量风险最近具体的例子是,位于BAY/COLLEGE 附近由Lanterra开发的MURANO CONDO ,KING/JOHNDANIEL开发的FESTIVAL TOWNER,YONGE/BLOOR CRESFORD开发的CASA CONDO都发生玻璃爆炸,掉到地上的事情,这些大楼的开发商,设计公司,施工公司,管理公司,现在被相关业主告入法院,索偿数千万的损失.

5. 社区的变化

当你买CASA 1 楼花的时候,你到开发商每伦美奂的售楼处拿到精美的资料,电视上放的是大楼的效果图,一流的地点,一流的设计,当你精挑细选挑到一个朝东的20层的单位,你想象自己身处这个单位那种满足感.一切都是那么美好,3年后,你拿到钥匙搬进去住了,一切都像想象中那么美好,当你正享受DOWNTOWN豪华CONDO 高层的美景时,有一天你回家,你不经意的看到隔壁东边的那个办公楼门口多了一个SIGNCHAZ CONDO,你赶快回家,上网一查,原来旁边要盖一个新的39层高的大楼,这样在不久的将来,你在阳台上看到的不是ROSEDALE 的美景,而是对面邻居的房子,如果你不能忍受这样的变化,唯一的选择是买掉房子,这样的事情这几年在DOWNTOWN经常发生,很多原来的PARKING  LOT,或者较低的商业住宅单位被开发成新的高层住宅单位,这样不可避免的阻挡住附近的住宅或者办公单位的视野.这样就影响了这个单位的价值.

6. 楼盘盖不起来的风险和迟交房的风险

开发商由于经济或者其他方面的原因,导致楼盘无法开工,多伦多最近最著名的例子是ONE  BLOOR。这个楼盘在2007年刚开盘的时候,非常火热,可谓是全城一大盛事,经纪彻夜排队,风头一时无两,但是2008秋天的金融危机,开发商BAZIS在法国的贷款银行SOCIETE GENERALA取消了对ONE  BLOOR的贷款,开发商不得不取消项目,退还定金,还好后来找到了大开发商GREAT GULF公司来接盘。除了盖不起来的风险外,更多情况下是迟交付使用的风险,如果某个投资者有多个投资楼盘,可能会因为某个楼盘迟交而打乱投资计划.

 
上传: Tony
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